1. AVISO

El arrendador no podrá terminar ni negarse a renovar el contrato de alquiler de la parcela del inquilino sin un motivo justificado (salvo en el caso del aviso de no renovación de 90 días sin motivo). Un “motivo justificado” significa:

1. No cumplir con el contrato de alquiler
2. Falta de pago del alquiler
3. Un cambio en el uso del terreno

• Incumplimiento sustancial del contrato de alquiler – Si el arrendador cree que el inquilino no ha cumplido con el contrato de alquiler, le deberá dar al inquilino un aviso por escrito que identifica los problemas y le avisa que el contrato de alquiler terminará dentro de un plazo de 30 días o más si el inquilino no ha corregido los problemas dentro de un plazo de 14 días.
• Incumplimiento sustancial del contrato de alquiler que afecta la salud y la seguridad – Si el arrendador cree que el inquilino no ha cumplido con el contrato de alquiler y que los problemas afectan la salud y la seguridad de forma significativa, le deberá dar al inquilino un aviso por escrito que identifica los problemas y le avisa que el contrato de alquiler terminará dentro de un plazo de 20 días o más si el inquilino no ha corregido los problemas dentro de un plazo de 10 días.
• Terminación inmediata – Si el arrendador cree que el inquilino no ha cumplido con el contrato de alquiler y que el problema es tanto significativo como irreparable y que ocurrió en la localidad, el arrendador le puede avisar al inquilino que el contrato de alquiler se termina de inmediata y puede presentar la acción de desalojo el mismo día.
• Falta de pago del alquiler – El arrendador le deberá avisar al inquilino por escrito que no se ha pagado el alquiler y que el contrato de alquiler terminará si no se paga el alquiler dentro de un plazo de cinco días.
• Si el inquilino no recibió el aviso de terminación de contrato, ni la oportunidad de pagar el alquiler y los cargos por mora, o si el aviso no cumple con la ley o no se notificó de forma debida, el tribunal debe desechar la acción de desalojo. RPEA 13(a)(2).

2. NOTIFICACIÓN

Por lo general, un auxiliar de justicia (constable) o alguacil deberá practicar la notificación de la citación de comparecencia de la acción de desalojo y de la demanda mediante una de dos formas:

1. en persona con el inquilino o
2. exhibirlas en un lugar obvio y mandarlas al inquilino por correo certificado. RPEA 5(f).

3. CONTESTACIÓN

• El inquilino puede presentar una contestación por escrito o puede contestar de forma oral oficialmente en audiencia pública. Si el tribunal fija la fecha para un juicio oral, es posible que le ordene al inquilino presentar una contestación por escrito. RPEA 7.
• Si una de las partes carece de los fondos suficientes para pagar la cuota administrativa, pídale al funcionario una solicitud de exención o prórroga del pago para no pagar la cuota a la hora de presentar la contestación. http://www.azcourts.gov/cuotasadministrativas/

4. REANUDACIÓN DEL CONTRATO DE ALQUILER

Si la acción de desalojo sólo se debe a la falta de pago del alquiler, se reanudará el contrato de alquiler si el inquilino paga todo el alquiler atrasado, los honorarios de abogado y las costas judiciales antes de que se dicte la sentencia. A.R.S. § 33-1476(E).

5. DEFENSAS

• El inquilino pagó el alquiler por completo y de forma puntual (proporcione al tribunal el comprobante del pago).
• Los problemas que se alegan en el aviso y la denuncia nunca ocurrieron o no ocurrieron en la propiedad.
• Represalias - Si el inquilino se quejó con el arrendador o una agencia gubernamental encargada de hacer cumplir los códigos en materia de problemas de habitabilidad que afectan la salud y seguridad de forma significativa dentro de los 6 meses antes de la presentación de la acción de desalojo, existe la presunción de que la acción de desalojo es en represalia. Si esto ocurre, es posible que el inquilino tenga derecho a recibir indemnización por daños y perjuicios. Véase Hoja de información legal: Hoja de información legal: Reclamos contra el arrendador. A.R.S. § 33-2148.

6. JUICIO ORAL

• El inquilino tiene derecho al juicio oral si el tribunal determina que es POSIBLE que el inquilino tenga una defensa o una contrademanda que proceda. RPEA 11(b)(1).
• El inquilino puede tener el derecho al juicio oral ante un jurado, a no ser que en el contrato de alquiler se renuncie por escrito dicho derecho, pero el inquilino deberá pedir el juicio oral ante un jurado la primera vez que va ante el juez. Decidirá entonces el juez si existen afirmaciones materiales que el jurado tiene que resolver. Si no existen afirmaciones materiales adecuadas para un jurado, el juez conocerá el caso. RPEA 11(d).

7. PRUEBAS Y TESTIMONIO

• Las pruebas y el testimonio deben ser pertinentes al proceso.
• Un testigo puede dar testimonio de conocimiento personal; por lo general no se permite que el testigo le diga al juez lo que otra persona le dijo al testigo.
• Hacer objeciones oportunas es el deber de ambas partes. Si un testigo da testimonio en relación con un hecho sobre el cual que él o ella no tiene conocimiento personal o si el testimonio no es pertinente al proceso, dígale al juez de inmediato que se opone al testimonio o a la prueba.

8. SENTENCIA

• Se puede dictar una sentencia en rebeldía contra el inquilino si éste no está presente en la sala del tribunal cuando el juez convoca el caso. RPEA 13.
• Sentencia acordada – el inquilino acepta que las pretensiones de la demanda son verdaderas y se dicta la sentencia en contra del inquilino. El inquilino no podrá presentar una defensa ni tendrá el recurso de apelación con dicha sentencia.

9. DESPUÉS DE LA SENTENCIA

• Véase Hoja de información legal: Hoja de información legal: Después de la sentencia de desalojo para ver más información sobre los autos de restitución.
• Un alguacil o auxiliar de justicia (constable) puede llevar a efecto una orden de restitución al expulsar todos los ocupantes y sus pertenencias del vehículo de uso recreativo. A.R.S. § 33-1481(B).
• Después de expulsar los ocupantes y sus pertenencias del vehículo de uso recreativo, se considerará abandonado, pero el inquilino seguirá siendo el propietario del vehículo.
• El inquilino no podrá sacar el vehículo de uso recreativo de la parcela hasta que el inquilino reciba un acuerdo por escrito por parte del parque para vehículos de uso recreativo. Dicho acuerdo debe demostrar autorización (permiso del parque para vehículos de uso recreativo) de sacar el vehículo y que todos los montos vencidos y adeudados se hayan pagado. El inquilino también puede llegar a otro acuerdo con el arrendador. A.R.S. § 33-2145(C).