1. AVISO

El arrendador no podrá terminar o negar la renovación del contrato de alquiler de la parcela del inquilino sin una causa legítima. “Una causa legítima” significa:

1. No cumplir con el contrato de alquiler
2. Falta de pago del alquiler
3. Un cambio en el uso del terreno
4. Una prueba de alto grado de convicción de que el inquilino ha infringido de forma reiterada la Ley de arrendadores e inquilinos de parques para casas rodantes. A.R.S. § 33-1476(B).

• Incumplimiento sustancial del contrato de alquiler – Si el arrendador cree que el inquilino no ha cumplido con el contrato de alquiler, le debe dar al inquilino un aviso por escrito que identifica los problemas y le avisa que el contrato de alquiler terminará dentro de 30 días o más si el inquilino no ha corregido los problemas dentro de 14 días.
• Incumplimiento sustancial del contrato de alquiler que afecta la salud y la seguridad – Si el arrendador cree que el inquilino no ha cumplido con el contrato de alquiler y que los problemas afectan la salud y la seguridad de forma significativa, le debe dar al inquilino un aviso por escrito que identifica los problemas y le avisa que el contrato de alquiler terminará dentro de 20 días o más si el inquilino no ha corregido los problemas dentro de 10 días.
• Terminación inmediata – Si el arrendador cree que el inquilino no ha cumplido con el contrato de alquiler y que el problema es tanto significativo como irreparable y que ocurrió en el predio, el arrendador le puede avisar al inquilino que el contrato de alquiler se termina de inmediato y puede presentar la acción de desalojo el mismo día.
• Falta de pago del alquiler– El arrendador le debe avisar al inquilino por escrito que no se ha pagado el alquiler y que el contrato de alquiler terminará si no se paga el alquiler dentro de 7 días.
• Si el inquilino no recibió el aviso de terminación de contrato, ni la oportunidad de pagar el alquiler y los cargos por mora o si el aviso no cumple con la ley o no se notificó de forma debida, el tribunal debe desechar la acción de desalojo. RPEA 13(a)(2).

2. LA NOTIFICACIÓN

Por lo general, un auxiliar de justicia (constable) o un alguacil debe practicar la notificación de la citación de comparecencia de la acción de desalojo y de la demanda mediante una de dos formas:

1. notificarle al inquilino en persona o
2. exhibirlas en un lugar obvio y mandarlas al inquilino por correo certificado. RPEA 5(f).

3. CONTESTACIÓN

• El inquilino puede presentar una contestación por escrito o puede contestar de forma oral oficialmente en audiencia pública. Si el tribunal fija la fecha para un juicio oral, es posible que le ordene al inquilino presentar una contestación por escrito. RPEA 7.
• Si una parte carece de los fondos suficientes para pagar la cuota administrativa, pídale al funcionario una solicitud de exención o prórroga del pago para no pagar la cuota a la hora de la presentación. http://www.azcourts.gov/cuotasadministrativas/

4. REANUDACIÓN DEL CONTRATO DE ALQUILER

Si la acción de desalojo sólo se debe a la falta de pago del alquiler, se reanudará el contrato de alquiler si el inquilino paga todo el alquiler atrasado, los honorarios de abogado y las costas judiciales antes de que se dicte la sentencia. A.R.S. § 33-1476(E).

5. DEFENSAS

• El inquilino pagó el alquiler por completo y de forma puntual (proporcione al tribunal el comprobante del pago).
• Los problemas que se alegan en el aviso y la denuncia nunca ocurrieron o no ocurrieron en la propiedad.
• Represalias -- Si el inquilino se quejó con el arrendador o una agencia gubernamental encargada de hacer cumplir los códigos en materia de problemas de habitabilidad que afectan la salud y seguridad de forma significativa dentro de los 6 meses antes de la presentación de la acción de desalojo, existe la presunción de que la acción de desalojo es en represalia. Si esto ocurre, es posible que el inquilino tenga el derecho de recibir indemnización por daños y perjuicios. Véase Hoja de información legal: Acciones de desalojo: Reclamos contra su arrendador. Hoja de información legal: Reclamos contra el arrendador. A.R.S. § 33-1491.

6. JUICIO ORAL

• El inquilino tiene el derecho al juicio oral si el tribunal determina que es POSIBLE que tenga una defensa o una contrademanda que proceda. RPEA 11(b)(1).
• Es posible que el inquilino tenga derecho al juicio oral por jurado, a no ser que lo haya renunciado por escrito en el contrato de alquiler. Pero el inquilino debe pedirlo la primera vez que comparece ante el juez. Decidirá entonces el juez si existen afirmaciones materiales que el jurado tiene que determinar. Si no existen afirmaciones materiales adecuadas para un jurado, el juez conocerá el caso. RPEA 11(d).

7. PRUEBAS Y TESTIMONIO

• Las pruebas y el testimonio deben ser pertinentes al proceso.
• Un testigo puede dar testimonio de conocimiento personal; por lo general no se permite que el testigo le diga al juez lo que otra persona le dijo al testigo.
• Hacer objeciones oportunas es el deber de ambas partes. Si un testigo da testimonio en relación con un hecho sobre el cual que él o ella no tiene conocimiento personal o si el testimonio no es pertinente al proceso, dígale al juez de inmediato que se opone al testimonio o a la prueba.

8. SENTENCIA

• Se podría dictar una sentencia en rebeldía contra el inquilino si no está presente en la sala del tribunal cuando el juez convoca el caso. RPEA 13.
• Sentencia acordada – el inquilino acepta que las pretensiones de la demanda son verdaderas y se dicta la sentencia en contra del inquilino, el cual no podrá presentar una defensa ni tendrá el recurso de apelación con dicha sentencia.

9. DESPUÉS DE LA SENTENCIA

• Véase la Hoja de información legal: Acciones de desalojo: Después de la sentencia de desalojo para ver más información sobre los autos de restitución.
• Un alguacil o auxiliar de justicia (constable) puede llevar a efecto una orden de restitución al expulsar a todos los habitantes y sacar sus pertenencias de la casa rodante. A.R.S. § 33-1481(B).
• Después de expulsar a los habitantes y sacar sus pertenencias de la casa rodante, se considera abandonada dicha vivienda, pero el inquilino no pierde la titularidad de la casa rodante.
• El inquilino no podrá sacar la casa rodante de la parcela hasta que consiga un acuerdo por escrito del parque para casas rodantes. Dicho acuerdo debe demostrar autorización (permiso del parque para casas rodantes) de sacar la casa rodante y que todos los montos vencidos y adeudados se han pagado. El inquilino también puede llegar a otro acuerdo con el arrendador. A.R.S. § 33-1478(A).